Mua bán nhà đất được miễn thuế TNCN khi nào? (luật mới 2026)

Trả lời ngắn: được miễn thuế thu nhập cá nhân khi (1) hai bên thuộc 8 cặp quan hệ gia đình, hoặc (2) đó là nhà ở, đất ở duy nhất của bên bán và đủ điều kiện. Dù được miễn thuế, mua bán vẫn phải nộp lệ phí trước bạ 0,5%.

1. Tám cặp quan hệ (Luật 109/2025 Điều 4 khoản 1)

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa:

• vợ với chồng;
• cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;
• cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;
• cha chồng, mẹ chồng với con dâu (NĐ 253 thêm: kể cả khi chồng chết);
• cha vợ, mẹ vợ với con rể (kể cả khi vợ chết);
• ông nội, bà nội với cháu nội;
• ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;
• anh, chị, em ruột với nhau.

Không có trong danh sách: chú, bác, cô, dì, cậu với cháu; anh chị em họ; cha dượng, mẹ kế với con riêng; anh chị em dâu, rể.

2. Nhà ở, đất ở duy nhất (Điều 4 khoản 2; NĐ 253 Điều 19)

Phải đủ cả các điều kiện:

• Tại thời điểm chuyển nhượng, bên bán chỉ có một nhà ở hoặc một thửa đất ở tại Việt Nam.
• Có quyền sở hữu, sử dụng tối thiểu 183 ngày tính đến thời điểm chuyển nhượng.
• Chuyển nhượng toàn bộ. Bán một phần thì phần đó không được miễn.
• Không áp dụng cho nhà ở hình thành trong tương lai.
• Bên bán tự kê khai và chịu trách nhiệm.

3. Lệ phí trước bạ không miễn theo quan hệ khi mua bán

Nghị định 10/2022 Điều 10 khoản 10 chỉ miễn lệ phí trước bạ cho nhà đất nhận thừa kế hoặc quà tặng giữa các quan hệ trên. Cha bán nhà 3 tỷ cho con: thuế TNCN 0đ, nhưng lệ phí trước bạ vẫn 15 triệu đồng.

Tick ô tương ứng trên máy tính để xem số tiền khi được miễn.

Thông tin tham khảo. Giấy tờ chứng minh quan hệ do cơ quan thuế yêu cầu theo hồ sơ cụ thể.